오늘은 약국 개국했던 내용을 잊지 않기 위해서 약국 개국 및 인수, 약국 브로커 혹은 컨설턴트라고 불리는 사람들에 대해서 내용을 정리해보려 합니다.
Today, to remember the opening of the pharmacy, I'd like to summarize what we call drugstore openings, acquisitions by drugstore brokers, or consultants.
와이프는 문전약국이라고 불리는 대학병원 혹은 메디컬빌딩(병원이 많이 모여있는 건물) 앞에서 페이약사 생활을 오래했습니다.
결혼 후에 약국 개국을 준비하면서 다양한 경험을 기억하기 위해서 블로그에 남겨보려 합니다.
My wife has been a doctor of medicine for a long time in front of a university hospital or medical building called "Munjeon Pharmacy" in Korea.
As I prepare to open a pharmacy after marriage, I want to leave it on my blog to remember my various experiences.
약국을 개국하는 방법은 크게 2가지입니다.
1. 새로 짓는 건물 혹은 지어진 건물에 들어가는 방법.
2. 기존 약국을 인수하는 방법.
There are two main ways to open a pharmacy.
1. The way to enter a new building or a built.
2. How to take over an existing pharmacy.
1. 새로 짓는 건물 혹은 지어진 건물에 새로 들어가는 방법은 리스크가 큽니다. 기존 4년제 약사와 6년제 약사가 합쳐지면서 경쟁이 치열해지고, 그러면서 신규 약국 자리의 가격이 어마어마하게 올랐습니다.
그런데 약국이 들어오더라도 병원이 들어오지 않는다면, 그 약국은 수익을 유지할 수 없고 월세는 계속 나가니 망해버릴 수밖에 없습니다.
건물마다 병원이나 약국을 유치하려고 하지만 실제로 수익을 잘 내고 유지되는 병원이 없다면 약국은 위험요소를 끌어안을 수 밖에는 없습니다.
또 신규 병원 입점 시에 지원금이나 바닥권리금 등등해서 고려할 점이 정말 많습니다.
1. It's very risky to get into a new building or a new building. With the combination of the existing four-year pharmacist and six-year pharmacist, competition has intensified, and the price of the new drugstore has risen enormously.
But if the pharmacy comes in and the hospital doesn't come in, the pharmacy can't keep its profits, and the rent keeps going and it's going to go out of business.
Every building tries to attract hospitals and pharmacies, but if you don't actually have a profitable and sustainable hospital, pharmacies have no choice but to embrace risk factors.
Also, when entering a new hospital, there are many things to consider, such as support and floor rights.
2. 기존 약국을 인수하는 방법이 그나마 리스크가 적습니다.
하지만 기존 약국을 인수하는 것이 쉽지 않은게, 일반 부동산에서 거래를 하는 것이 아니라 지인끼리 거래를 하거나 보통 약국 브로커 혹은 컨설턴트라고 하는 사람들이 중간에서 중개를 하는 것이 대부분입니다.
좋은 약국은 대부분 지인 거래로 진행되는 경우가 많습니다.
컨설턴트의 경우 부동산업자도 있고 아닌 사람도 있습니다.
그만큼 부동산이나 약국에 전문지식이 있는 사람이 있을수도 있고 없을 수 있다는 의미입니다.
하지만 약국 브로커나 컨설턴트가 갖고있는 약국이 좋은가 보면 그것도 아닌 경우가 많습니다.
보통 약국을 매도하는 경우 수익이 안나오는 경우에 매도하는 경우가 많은데, 부동산 계약이나 수익 문제로 브로커를 통해서 매도하는 경우가 많은 것 같았습니다.
이 경우에는 권리금이 싸야할텐데, 매도하는 약사 입장에서는 자기가 들어온 권리금을 생각해서 매도금액을 결정하게되니 매도가 쉽지 않은 경우도 많습니다.
이렇게 인수를 하더라도 매도 약사가 가지고 있던 약 매입, 기자재 계약 등등 매수 약사가 신경써야 할 일이 많습니다.
이때에 매도 약사와 연락이 안되거나 매도 약사가 배째라로 나오면, 매수 약사가 손해보는 경우가 왕왕 발생가는 것을 볼 수 있습니다.
2. Taking over an existing pharmacy is less risky.
But it's not easy to buy an existing drugstore, not just in real estate, but in the middle of doing business between acquaintances, usually drugstore brokers or consultants.
Most good drugstore deals are done by acquaintances.
For consultants, there are real estate agents and there are others who are not.
That means that there may or may not be a person with expertise in real estate or pharmacies.
But if you like what a drugstore broker or consultant has good drugstore, that's often not the case.
Usually when selling pharmacies, they are selling when they are not making profits, but they are often sold through brokers due to real estate contracts or profit issues.
In this case, the price should be cheap, but for a pharmacist who sells, the amount of money he or she sells is often not easy to sell because he or she decides to sell the money for the money he or she enters.
Even with the acquisition, the buyer has many things to worry about, such as buying medicines, contracts for equipment and equipment.
If you can't contact a sales pharmacist or if a sales pharmacist is a double agent, you can often see that a buyer loses money.
그러면 약국 브로커나 컨설턴트가 공짜로 일을 하지는 않을테니, 매도/매수 수수료나 그들이 갖고있는 약국의 정보는 얼마나 믿을 수 있을까요.
약국 브로커나 컨설턴트는 매도 약사와 매수 약사 모두에게 수수료를 받습니다.
그렇기 때문에 매도 약사와 매수 약사의 브로커나 컨설턴트가 다른 경우도 있습니다.
그들이 권리금을 올리거나 내리는 일도 왕왕 발생하고, 그 권리금의 10~20% 정도를 수수료로 받는 경우가 많습니다.
그러면 그 수수료를 지불하면 약국에 대한 정보라도 정확해야할텐데, 대부분의 약국 브로커나 컨설턴트는 과장하는 경우가 많습니다.
그들도 약국에 대해서 오래 관찰하는 것이 아니라 약국의 면적이나 매출표를 겉으로 보고 단순히 판단하는 경우가 많기 때문입니다.
보통 약국의 수익 구조를 보면 병원에서 처방을 받은 처방약으로 인한 수익과 약사 개인의 능력으로 판매하는 판매약으로 인한 수익이 있는데, 대부분의 약국 브로커나 컨설턴트는 그 두가지 내용을 과장하는 경우가 많았습니다.
And since the drugstore brokers and consultants won't work for free, how reliable are the sales/buy fees and the information they have in their drugstore?
Drugstore brokers and consultants are charged to both vendors and buyers.
In some cases, brokers and consultants of vendors and buyers are different.
They are often raised or lowered, and they are often charged about 10 to 20 percent of that.
And if you pay that fee, you'll have to know exactly what the pharmacy is, but most drugstore brokers and consultants often exaggerate.
They do not observe pharmacies for a long time, but they often simply judge drugstore by its size and sales table
Usually, if you look at the revenue structure of pharmacies, there are revenues from prescription drugs prescribed in hospitals and sales drugs sold at the capacity of pharmacist individuals, and most drugstore brokers and consultants often exaggerate both.
개인적인 생각은 약국이나 병원을 부동산 중계 사무실에서 구할 수 없고, 법정 수수료가 정해져있지 않은 것이 이런 문제가 생기는 것 같습니다.
약국 브로커나 컨설턴트가 말하는 수수료는 단순 컨설턴트 비용으로 부동산 수수료와 상관없다는 말을 많이 합니다.
이 수수료의 대부분은 영수증처리를 할 수 없는 경우가 대부분입니다.
Personal thinking is that pharmacies and hospitals are not available in real estate transit offices, and there is no fixed legal fees, and this seems to be the problem.
Many drugstore brokers and consultants say that fees are not related to real estate fees at simple consultant costs.
Most of these fees are not available for processing receipts.
이런 것을 보면 법의 허점을 이용하는 부분이 빨리 시정되었으면 하는 바람이 있습니다.
And if you look at this, I hope that the loophole of the law can be corrected quickly.
